오르는 부동산에 투자하는 100가지 방법 - 5장 부동산 값이 오르내리는 원리를 알아라

------------------------------------------------------ 고준석팀장님 카페 발췌

<5장> 부동산 값이 오르내리는 원리를 알아라

 

1. 성수기와 비수기를 알면 부동산 값이 보인다

 

봄, 가을이 성수기라는 고정관념을 가지고있는 사람들이 아직도 많다.
겨울 시장이 부동산 시장의 최대 성수기이므로 거기에 맞춰 투자하라.

대체로 서울과 수도권의 1차 성수기는 겨울에 해당되는 12월 중순부터 2 월 초까지이다. 이때는 1년 중 가장 많이 오르는 시기이다. 2차 성수기는 여름에 해당되는 8월 중순부터 9월 말까지다. 비수기 때 내린 것이 2차 성수기가 되면 다시 1차 성수기 때 오른만큼 회복되는 경향이 있다.
1차 비수기는 2월 중순부터 8월 중순까지로 기간이 긴 편이다.

 

2. 실질적인 수요.공급 법칙이 값을 좌우한다

 

통계청이 발표하는 수요와 공급 상황만 참고하면 큰 낭패를 본다.
실제 잠재 수요와 가수요까지 포함해서 봐야 시장이 제대로 읽힌다.

첫째, 수요.공급 법칙을 피상적인 차원에서만 이해하면 안된다.
둘째, 부동산 시장에서 직접 수요와 공급을 파악해야 한다.
셋째, 성수기와 비수기로 나눠 수요.공급 법칙을 파악해야 한다.
정확한 수요 예측을 파악하려면 지역의 대표적인 중개업소 서너 군 데만 가보면 된다.
부동산 비수기에 부동산 공급이 넘치면 성수기에도 보합세나 약보 합세가 부동산 시장을 지배하고, 공급이 현저히 부족하면 성수기에 는 본격적으로 값이 오른다. 비수기에 값이 안내려가고 아파트를 팔 려는 사람이 별로 없다면 반드시 아파트 값이 오르므로 그 점을 조 사한다.
부동산 시장에는 지역에 따라 나름대로 특징을 갖고 변화하는 하나 의 법칙이 있으므로 그 지역의 법칙을 따르면 돈을 모을 수 있고 피상적인 통계와 숫자만을 맹신하면 돈을 모을 수 없다.

 

3. 부동산 사이클 따라 값이 살아 움직인다

 

부동산 사이클은 3, 4주년 주기로 다섯 단계가 끊임없이 되풀이된다.
사이클을 알아야 단기적인 상황에 일희일비하지 않고 투자할 수 있다.

강남권에서 강북권, 강서권, 강동권, 수도권으로 확산되고 지방까지 확산 되면 성장기가 마무리된다.
성숙기는 여러 가지 경제적, 사회적, 정치적, 정서적 요소들이 한꺼번에 작용하느냐 아니면 개별적으로 진행되느냐, 또 빠르게 진행되느냐 느리게 진행되는냐에 따라 각각 다르게 작용하기 때문에 부동산 주기가 어느 속 도로 진행될지는 아무도 알 수 없다.

 

4. 산불의 원리 통해 부동산 사이클을 읽어라

 

일반인들이 부동산 사이클의 변화를 이해하기란 상당히 어렵다.
하지만 산불의 원리를 이해하면 누구나 사이클을 읽어낼 수 있다.

실수요자가 필요로하는 부동산 상품이 아파트라면 택지조성에만도 2,3년 이 걸리고, 신축기간 3년까지 합하면 총 5~6년이 걸린다.

 

5. 금리를 알면 부동산이 훤하게 보인다

 

신문에서 금리가 오르니 안오르니 떠들어도 무심한 사람들이 많다.
금리가 부동산에 미치는 영향을 알아야 위기를 헤쳐나갈 수 있다.

예측컨대 경기가 침체하고 금리가 8~10%까지 인상된다면 거의 부동산 가격이 침체기를 맞을 것이고, 반면에 경기가 좋아지고 금리가 7%대까지 오르는데 그친다면 금리정책만으로는 부동산 상승을 억제할수 없을 것이다.

 

6. 주식과 부동산은 이웃사촌보다도 더 가깝다

 

주식 따로, 부동산 따로 생각했다가는 부동산 투자로 성공 못한다.
주식과 부동산의 양면을 같이 보면서 투자해야 돈을 벌 수 있다.

주식 시장과 부동산 시장은 단기적으로 보면 보완재 관계이다. 보완 관계 일 때는 동반 상승이나 동반 하락한다. 단기적으로 보완 관계에 있을 때는 경기가 좋아지고 부동산도 침체기에서 서서히 회복세로 전환하는 시점에 서 생기는 경우가 많다.
장기적으로는 대체 관계로 전환하는 양상을 보이는 것이 또다른 특징이다.

7. 통화팽창과 통화긴축이 부동산 값을 움직인다

부동산 가격이 오르내릴 때는 통화량을 필수적으로 생각해봐야 한다.
주가 변동률이나 물가변동률보다 더 큰 변수라는 것을 잊지 말자.

1988년 서울 올림픽을 치르기 위해 놀라울 정도로 통화량이 팽창됐고 부동산 값이 급등했다. 2002년은 지방자치단체장 선거와 월드컵이 열린 데 이어 연말에 대통령 선거를 앞두고 통화팽창은 불을 보듯 뻔하다.

8. 투기 대칙이 나오면 투자를 멀리 잡아라

부동산 투기 대책이 나왔다는 것은 값이 천정부지라는 것을 의미한다.
투기 대책이 나오면 보합세나 하락세로 진정되므로 투자를 멀리보라.

부동산 값은 천정과 바닥이 있게 마련이다. 상승폭이 높으면 천정이 가깝고 하락폭이 크면 바닥이 가깝다. 천정이 가까우면 더 올라갈 길이 없고 바닥에 닿으면 더 내려갈 길이 없다.

9. 전.월세 동향을 알면 집값이 확실히 보인다

항상 전세 파동이 생긴 뒤에는 집값이 비정상적으로 뛰어 오른다.
통상 전세 비율이 70%선까지 가면 곧 매매 열풍이 불기 시작한다.

집값 동향을 사전에 가장 확실하게 알아내는 방법은 전.월세 동향을 분석 하는 것이다. 주택보급률이 높은데도 전세대란이 일어나는 이유는 가진 자 가 여러 채씩 소유하고 있기 때문에 주택보급률과는 무관하게 해마다 전세 대란이 되풀이 되는 것이다.
전세파동이 있은 후 빠르면 3~4개월 후, 늦으면 6개월 후 세입자들이 매입에 가세한다. 아파트의 경우 중소형 평수는 매매 대비 임대 비율이 60%선이 정상인데 전세 비율이 70~80%선까지 가면 매매에 바람이 불기 시작한다.
이 경우 지역에 무관하게 무조건 오르는 것은 아니므로 지역을 중심으로 면밀히 분석, 검토한 후 빠르게 행동하는 것이 필수다.

10. 전.월세 비중이 높다고 집값까지 비싼건 아니다

경제원리에 입각하면 전.월세 비중이 높으면 집값이 비싸야 한다.
하지만 전.월세 비중이 낮은 강남구, 서초구의 집값이 더 비싸다.

통계청 자료에 의하면 서울시 구별 전.월세 비중은 광진구-48.1%가 제일 높고 관악구-47.2%, 강동구-45.7%의 순서로 되어있다.

11. 매매가의 최대 상승폭과 최소 상승폭을 알아라

부동산 값의 천정과 바닥을 알면 비쌀 때 팔고 쌀 때 살 수 있다.
30% 이상 올라가지 않는다는 것을 기억하라.

부동산 가격이 오르고 내리는 폭을 알 수 있는 통계를 가지고 있다면 어느 정도 욕심을 억제할 수 있다. 그런의미에서 수년 전부터 최근까지의 서 울시, 신도시, 수도권 등의 매매가 추이를 살펴볼 필요가 있다.
투자자나 실수요자는 1년에 19%이하로 내렸다면 바닥을 쳤음을 인식해야 하며, 오르는 것도 한해에 17.1%이상 오르는 것은 천정에 도달한 것으로 보고 머뭇거리지 말고 팔아야 한다. 다만, 부동산은 외환위기때 24.16% 내렸고 그 후는 28% 올랐다는 점을 알아둘 필요가 있다.
돈이 되는 경매의 경우도 시세에서 20~30%차로 낙찰되는 것을 감안하면 아무리 폭락해도 법원 경매 1~2차를 밑돌지 않는다는 사실을 알게 되는 것이다.
특수 지역을 중심으로 특수한 상황에서 특수 평수가 1년 사이에 무려 30~40% 상승하기도 하지만 1년을 놓고 보면 특수 상황이 아닐 경우에는 한 계절에 16%이상 오른 경우가 드물다는 사실을 간과해서는 안 된다.

12. 백성의 소리는 신의 소리다

연말, 연초에 전문가들이 나와 예측을 하지만 빗나간 적이 더 많다.
대다수 사람들의 생각과 말에 귀기울여 사고 파는 지혜가 필요하다.